Die rechtlichen und praktischen Aspekte des Milieuschutzes
In aller Regel beginnt die Gentrifizierung mit Luxus-Sanierungen. Und genau an diesem Punkt setzt der Milieuschutz an: bei allen Veränderungen bzw. Umbau- und Sanierungs-Maßnahmen soll im Severinsviertel in Zukunft genau geprüft werden, was das Ziel dieser Maßnahmen ist.
Ist das Ziel eine faktische Verbesserung für die Bewohner, oder geht es am Ende nur um eine Profit-Maximierung durch drastisch erhöhte Mieten? Die Grenze zwischen diesen beiden Positionen ist fließend und doch definierbar.
Für Maßnahmen, die eindeutig nur der Profit-Maximierung dienen, werden seitens der Stadt in Zukunft keine Genehmigungen mehr erteilt. Doch wie soll das in der Praxis funktionieren? Wer kontrolliert was wo? Schauen wir uns zunächst einmal an, über welch kleine Fläche wir hier reden:
Karte Erhaltungssatzung Severinsviertel
Ziel der sogenannten Milieuschutzsatzungen ist der Erhalt der ansässigen Bevölkerungsstruktur.
Laut der bestehenden Sozialen Erhaltungssatzung bedürfen daher im Severinsviertel geplante bauliche Änderungen, der Rückbau oder die Nutzungsänderungen baulicher Anlagen vorab einer städtischen Genehmigung. Genehmigungsbedürftige bauliche Änderungen können z.B. der nachträgliche Einbau einer Fußbodenheizung, von Balkonen und Aufzügen oder luxuriöse Badsanierungen sein. Gemeint sind also die baulichen Veränderungen und Modernisierungen, die über die Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung im Severinsviertel hinausgehen. Genehmigungspflichtig kann im Einzelfall auch die spekulative Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sein, die vielfach mit Luxussanierungen einhergeht und damit zu einer Verdrängung der bisherigen Wohnbevölkerung führen kann. Auch die Verwandlung von Wohn- in Gewerberaum kann genehmigungspflichtig sein.
Nicht genehmigungspflichtig sind hingegen reine Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten zum Erhalt der Bausubstanz, sowie Anpassungen um den Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung zu entsprechen.
Unsere vollständige Einschätzung der Rechtsfolgen der Sozialen Erhaltungssatzung für das Severinsviertel haben wir im Downloadbereich zur Verfügung gestellt.
Dort finden Sie auch den genauen Wortlaut der Sozialen Erhaltungssatzung für das Severinsviertel, die am 30.01.2020 in Kraft getreten ist.
Sollen Modernisierungsarbeiten an Ihrer Wohnung durchgeführt werden und wurden diese von der Stadt genehmigt, ist der/die Mieter *In drei Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich in Kenntnis zu setzen. Dieses Schreiben muss Auskünfte enthalten über:
- den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten
- die Art und den Umfang der Modernisierung
- die aus der Modernisierung resultierende Mieterhöhung
- die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
- die Möglichkeit, der Mieterhöhung wegen Härtefalls zu widersprechen
Die Mieterhöhung kann erst erfolgen, nachdem die Arbeiten abgeschlossen sind. Dazu ist der Mieter erneut per Schreiben zu informieren. Die neue Miete ist dann nach Verstreichen von zwei vollen Monaten zu Beginn des dritten Monats fällig. Hat der Vermieter öffentliche Fördermittel erhalten, um die Modernisierung durchzuführen, verringern sich seine eigenen Sanierungskosten entsprechend, was wiederum die Mieterhöhung reduziert.