Erfahrungen mit dem Milieuschutz in Köln-Mülheim
Das Severinsviertel ist das zweite Viertel von ganz Köln, für das es eine “soziale Erhaltungssatzung” mit dem Ziel des Milieuschutzes gibt. Sie trat am 30.01.2020 in Kraft. Schon am 30.05.1996 wurde eine vergleichbare Erhaltungssatzung für die Stegerwaldsiedlung in Köln-Mülheim beschlossen. Wir haben recherchiert, welche Wirkung sie dort entfaltet hat und was wir im Severinsviertel unter Umständen daraus schließen können:
Keine Erfolgsgeschichte: Milieuschutzsatzung Stegerwaldsiedlung
2013 zog die Verwaltung in der Antwort auf eine Anfrage der CDU im Rat der Stadt Köln die folgende Zwischenbilanz:
„Die bisher einzige Kölner soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) für das Hauptgebiet der Stegerwald-Siedlung in Köln-Mülheim wurde am 30.05.1996 vom Rat der Stadt Köln beschlossen und erlangte am 20.07.1996 ihre Rechtsverbindlichkeit. Diese Satzung wurde aufgestellt, um die Zusammensetzung der Bewohnerschaft der Stegerwald-Siedlung im Zusammenhang mit der Umstrukturierung und Aufwertung der ehemals industriellen Nachbarschaft zu erhalten.
Da die Neunutzung der angrenzenden disponiblen Flächen hinter den Erwartungen zurückblieb, hat sich nach Beobachtung der Verwaltung bisher kein Verdrängungsdruck in der Stegerwald-Siedlung entwickelt. Die Modernisierungsmaßnahmen der dominierenden Wohnungsgesellschaft sind genehmigt und durchgeführt worden. Detaillierte Informationen über die baulichen Veränderungen im Gebiet liegen der Verwaltung ebenso wie eine Evaluierung der sozialen Erhaltungssatzung jedoch nicht vor. “
Das also ist eine Zwischenbilanz der Verwaltung zur Erhaltungssatzung für die Stegerwaldsiedlung von 1996. Wenn wir diese Erhaltungssatzung mit der für das Severinsviertel vergleichen, müssen wir uns zunächst die großen Unterschiede zwischen den beiden Vierteln vor Augen führen:
Unterschiedliche Voraussetzungen
In mindestens zwei wesentlichen Punkten unterscheidet sich die Stegerwaldsiedlung sehr deutlich vom Severinsviertel:
1. Die Stegerwaldsiedlung wurde 1951- 1956 als früheste Großsiedlung Kölns nach dem zweiten Weltkrieg errichtet, anders als im Severinsviertel sollte hier also eine geschlossene einheitliche und zusammenhängende Bebauung vor einem von ‚außen‘ erwarteten Aufwertungsdruck geschützt werden.
2. Auch die Eigentümerstruktur ist anders als im Severinsviertel: im Severinsviertel finden wir eine Mischung vor, die sich zusammensetzt aus einer Vielzahl privater Eigentümer, Genossenschaften, der kommunalen GAG und vor allem auf dem ehemaligen Stollwerck-Gelände vertretenen großen Konzernen wie LEG und Vonovia. Die Stegerwaldsiedlung dagegen gehört fast ausschließlich der von der Verwaltung angespochenen „dominierenden Wohnungsgesellschaft”, der kirchennahen Deutschen Wohnungsgesellschaft mbH, der DEWOG.
Deren Muttergesellschaft, die u.a. den Erzbistümern Köln, Essen und Paderborn gehörende „Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbH“, verfolgt nach ihrer Selbstdarstellung eine „sozial-christliche Ausrichtung”: “Die soziale Verantwortung gegenüber den einzelnen Menschen und der Gesellschaft im Allgemeinen steht im Vordergrund unserer Immobilienleistungen: Wir versorgen breite Bevölkerungskreise mit preiswertem Wohnraum (…).“
Unterschiedliche Erfahrungen
Für die Anwendung der Milieuschutzsatzungen in der Stegerwaldsiedlung und im Severinsviertel folgt daraus ein wesentlicher Unterschied:
In der Stegerwaldsiedlung wirkt die Milieuschutzsatzung überwiegend als Verhandlungsrahmen zwischen Stadtverwaltung und einer – dem eigenen Anspruch nach auch noch sozialen Zielstellungen verpflichteten – Wohnungsbaugesellschaft, eben der DEWOG.
Im Severinsviertel können wir demgegenüber davon ausgehen, dass es die Verwaltung nicht überwiegend nur mit einem – sicherlich auch gut informierten – Unternehmen zu tun haben wird, sondern mit einer Vielzahl unterschiedlicher und im jeweiligen Einzelfall zu bewertender Vorhaben unterschiedlicher Eigentümer.
Zu den konkreten Problemen einer Vielzahl von Vermietern und Mietern bezüglich der Kommunikation über die Satzung mit der Verwaltung, wie wir sie im Severinsviertel in unterschiedlichsten Einzelmaßnahmen erwarten, helfen die Erfahrungen aus der Stegerwaldsiedlung deshalb nicht unmittelbar weiter.
Trotz der – auf den ersten Blick fast idealen – Bedingungen für eine Milieuschutzsatzung in der Stegerwaldsiedlung ist es dort in den vergangenen Jahren zu Mieterprotesten gegen Mieterhöhungen gekommen, die u.a. von der Initiative “Recht auf Stadt” unterstützt wurden. Die Milieuschutzsatzung spielte dabei aber allenfalls eine Nebenrolle.
Mieterprotest trotz Milieuschutz – Grenzen einer sozialen Erhaltungssatzung
Diese Proteste richteten sich gegen Mieterhöhungen von bis zu 30 Prozent, welche die DEWOG nach einem ab 2015 mit Fördermillionen der EU in der Stegerwaldsiedlung unter der Überschrift „Smart City“ umgesetzten Projekt verlangte. Bei diesem Projekt wurde ein großer Teil der Siedlung energetisch umfassend modernisiert und zudem viel digitale Technik eingebaut, zugleich entstanden durch den Ausbau der Dachgeschosse gut 90 neue Wohnungen.
Bei energetischen Sanierungen nach der Energieeinsparungsverordnung greift die Milieuschutzsatzung ohnehin nicht, und die Stadt erlaubte das Modernisierungsvorhaben im Rahmen der Milieuschutzsatzung unter der Auflage, dass die Mieten im Bestand auf maximal 9,97 Euro netto kalt pro Quadratmeter steigen dürfen.
Die DEWOG kündigte ihrerseits an, die Mieten für Bestandswohnungen ‚nur‘ auf maximal neun Euro zu erhöhen und versprach zudem, dass die Mieterhöhung bei keiner Wohnung mehr als 120 Euro pro Monat betragen durfte. In den neu gebauten Wohnungen und bei Neuvermietungen konnte die DEWOG höhere Mieten über 10 Euro verlangen.
Somit hat die Milieuschutzsatzung in der Stegerwaldsiedlung durchaus bewirkt, dass die Mieterhöhungen nach ‚Smart City‘ nicht ganz so hoch ausgefallen sind wie auf dem freien Markt rechtlich möglich gewesen wäre.
Insbesondere für Mieter*innen mit langjährigen Mietverträgen und niedrigem Einkommen waren die genehmigten Mieterhöhungen von bis zu 30 Prozent jedoch nicht leistbar, und sie protestierten mit Unterstützung von “Recht auf Stadt” gegen das, was sich für diese Bewohner als Verdrängungs-Prozess darstellte.
Das politische Ziel einer Milieuschutzsatzung, Modernisierungen so zu gestalten, dass auch Mieter*innen mit langjährigen Mietverträgen und niedrigem Einkommen ihre Wohnungen halten können, wurde jedoch eindeutig verfehlt.
Das belegt auch die folgende Bilanz der Modernisierungen durch das Erzbistum Köln, die der Journalist Ralf Hutter in der Deutschlandfunk- Reportage ‚Kirchen auf dem Immobilienmarkt –Gottes Haus hat viele Zimmer‘ zitiert:
„Aufgrund der Sanierungsmaßnahmen und Aufstockungen vieler Häuser und der damit verbundenen Aufwertung der Gebäude verändert sich die Bevölkerungsstruktur der Stegerwaldsiedlung. Die neuen Mieter und Mieterinnen sind häufig in Wohngemeinschaften lebende Studenten, Studentinnen und finanziell gut gestellte Familien.“
Und die Chancen?
Eine Milieuschutzsatzung der Stadtverwaltung ist allein keine Garantie gegen steigende Mieten, die eine Verdrängung des angestammten Milieus bewirken. Das haben auch die Vorgänge in der Stegerwaldsiedlung deutlich gezeigt.
Ob die soziale Erhaltungssatzung im Severinsviertel mehr wird als ein zahnloser Papiertiger, wird sich zeigen. Es liegt vor allem auch an uns Bewohnern, dass wir sie mit Leben füllen und als Auseinandersetzungsfeld nutzen. Mit der seit 2015 deutlich gestiegenen Aufmerksamkeit der Stadtgesellschaft für das Problem der Verdrängung stehen die Zeichen dafür jedenfalls gut.